onze mening

Woningbouw discussie

Tijdens de verkiezingscampagne hebben we in gesprekken met onze achterban gemerkt dat veel mensen de politieke discussie over de woningbouw in Landerd niet goed begrijpen. Het is te ingewikkeld. Zelfs in het verkiezingsdebat van 13 maart 2014 bleek dat de woordvoerder van de VVD het niet snapte. We zullen daarom ook eens proberen om de problematiek uit te leggen:

Waar kan er nu al gebouwd worden?

De gemeente heeft er in het verleden voor gezorgd dat er woningen gebouwd kunnen worden in Landerd. Op diverse plaatsen zijn woningbouwplannen tot stand gekomen. Denk hierbij aan de locaties Achter-Oventje, Akkerwinde, Kerkpad, Repelakker en Vensteeg. Voor deze nieuwbouwplannen zijn bestemmingsplannen gemaakt waarin de bouw van een groot aantal woningen is toegestaan.

In politiek jargon wordt dit ook wel de harde plancapaciteit genoemd.

Als je een woning wil gaan bouwen dan kan je in 1 van deze plannen zo aan de slag.

Waarom wordt er dan toch te weinig gebouwd?

Deze vraag is niet makkelijk te beantwoorden. Een combinatie van factoren zorgt ervoor dat mensen geen grond kopen om een huis te bouwen. We noemen de belangrijkste factoren:

  1. De aanhoudende recessie met de bijkomende baanonzekerheid en stagnatie van het inkomen,
  2. De hogere eisen die banken stellen aan het verstrekken van hypotheken;
  3. Het gedrag van potentiele kopers: men denkt dat de prijzen nog zullen zakken;
  4. Het aanbod van kavels sluit niet aan bij de vraag.

Aan de eerste twee factoren kan de gemeente niets doen. De twee laatste factoren zijn wel te beïnvloeden door de gemeente.

Wat willen we nog meer?

Naast de bestaande bouwplannen zijn er ook nieuwe initiatieven waarvoor op dit moment plannen worden gemaakt en plannen die in procedure zijn.

Sommige initiatieven passen prima in het gemeentelijk beleid. Eigenlijk wil de gemeente dus medewerking verlenen. In Landerd zijn dat bijvoorbeeld kleine initiatieven zoals Korte Louwstraat 21, Leisteen/Vensteeg, Past. van Winkelstraat 34-34B, Schaijkseweg 3, Scheisestraat 10A-10B en Trentsedijk 10. Grote nieuwe initiatieven zijn de centrumplannen in Schaijk en Zeeland.

In politiek jargon wordt dit ook wel de zachte plancapaciteit genoemd.

Op dit moment zit de zachte plancapaciteit op slot. Dit wordt veroorzaakt door de provincie Noord-Brabant die niet toestaat dat Landerd meer plannen ontwikkeld. De provincie hanteert de systematiek van contingentering: het aantal woningen dat de gemeente van de provincie mag bouwen in een vastgestelde periode. Men noemt dit ook wel de woningbouwopgave.

Op dit moment mag Landerd in de periode tot 2023 van de provincie 325 nieuwe woningen toevoegen aan de woningvoorraad.

Het grote probleem is dat we nu al een harde plancapaciteit hebben die fors groter is dan het aantal contingenten. De ontwikkeling van de Landerdse markt zit dus behoorlijk vast als gevolg van het rigide provinciale beleid.

Het gevolg is een verdere stagnatie van de woningbouwmarkt.

Zijn de grondprijzen te hoog?

Door de aanhoudende prijsdalingen op de woningmarkt is er een situatie ontstaan dat men beter een bestaande woning kan kopen dan een nieuwe woning te gaan bouwen.

De prijs voor een nieuwe woning bestaat uit twee hoofdcomponenten: de grondprijs en de bouwkosten van de woning. De prijzen van bouwmaterialen en arbeid zijn de laatste jaren wat gedaald en de bodem is bereikt. Je ziet dat bouwbedrijven steeds meer gebruik maken van flexibele arbeid.

De kosten voor bouwgrond beginnen nu te dalen. In de omliggende gemeenten heeft men al besloten om de grondprijzen geheel of gedeeltelijk te verlagen. De gemeenten Uden, Oss, Veghel en Bernheze hebben dit besluit al genomen, Landerd niet.

Het gevolg is dat de Landerdse bouwgrond te duur is geworden ten opzichte van onze buren die meteen ook onze concurrenten zijn op de woningbouw markt.

In de afgelopen 20 jaar toen de grondprijzen gestegen heeft de gemeente ook braaf de grondprijzen verhoogd omdat de buren hun grondprijzen verhoogden onder het motto dat de markt de prijs dicteert: nu is het niet anders maar dan in neerwaartse richting.

Landerd moet dus ook de grondprijs laten zakken. Doet men dat niet dan zullen potentiële klanten bij de buren gaan bouwen.

Klopt het aanbod?

Het aanbod van bouwpercelen ligt vast in bestemmingsplannen. In een bestemmingsplan is onder andere de verkaveling opgenomen: de grootte van de kavels ligt min of meer vast. Ook is in een bestemmingsplan de gewenste bouwvorm vastgelegd: twee-onder-een-kap, vrijstaande woningen, rijtjeshuizen, ouderenwoningen of appartementen. Je mag bouwen wat het bestemmingsplan toestaat.

De plannen dateren van de tijd dat de economie nog floreerde. Door de recessie en de hypotheekcrisis zie je dat mensen minder geld kunnen uitgeven voor hun nieuwe woning. Het gevolg is dat de vraag is veranderd: men wil een kleinere betaalbare koopwoning, sommigen kiezen bewust of noodgedwongen voor een huurwoning.

Grote percelen zijn onverkoopbaar geworden.

Ook zie je dat mensen die groter willen gaan wonen vaak hun huidige woning niet kunnen verkopen. Ook mensen die naar een ouderenwoning willen verhuizen lukt het niet hun woning te verkopen. De markt stagneert hierdoor maar de gemeente kan hierop geen invloed uitoefenen.

Landerd moet dus meer gaan bouwen voor de huidige behoefte.

Landerd moet ook proberen de bouw te stimuleren.

Waarom dan geen actie?

Er is al een aantal stimuleringsmaatregelen getroffen. Denk hierbij aan startersleningen, versoepeling van verkoopvoorwaarden, verlenging van optietermijnen, uitgestelde betaling, stimuleren van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) en meer reclame.

Verder heeft de gemeente de mogelijkheid geschapen om vanaf oktober 2014 bestaande verleende bouwvergunningen waarvan veel te lang geen gebruik wordt gemaakt in te trekken. Deze vergunningen tellen mee in de woningbouwopgave terwijl er feitelijk niets gebeurt. De ingetrokken bouwvergunning kan vervolgens ingezet worden voor een nieuw plan waar wel wordt gebouwd.

Een inventarisatie van de onbenutte vergunningen laat echter zien dat deze maatregel te weinig zal opleveren.

Als laatste heeft het college van B&W een uitruilconstructie bedacht.

Deze constructie houdt in dat nieuwe initiatieven (=zachte plancapaciteit) door middel van een financiële bijdrage een deel van de kosten moeten dragen om een bouwcontingent uit een bestaand plan te schrappen ten behoeve van het initiatief. Het gaat hierbij dus om nieuwe plannen die volledig passen in het gemeentelijk beleid en de behoefte.

B&W hebben berekend dat een bouwcontingent gemiddeld bijna 52.000 euro kost. Het college stelde voor om dit bedrag aan initiatiefnemers te vragen in ruil voor de toestemming om te bouwen.

B&W zijn niet bereid om zelf verliezen te incasseren.

De coalitiepartijen in de gemeenteraad hebben het voorstel afgezwakt en besloten om een bijdrage van 25.000 euro te gaan vragen voor iedere nieuwe woning die gebouwd wordt bovenop de bestaande harde plannen.

Het is ons duidelijk dat er in een recessie geen initiatiefnemers te vinden zijn die een kostenverhoging van 25.000 euro per woning voor hun rekening willen nemen. Het gevolg is dat er niet wordt gebouwd.

B&W noemen dit een stimuleringsmaatregel. De RPP noemt dit een ontmoedigingsmaatregel. Wij hebben in de gemeenteraad dus tegen dit voorstel gestemd.

De stimuleringsmaatregelen hebben dus nog te weinig resultaat laten zien en wij verwachten dat dit in de toekomst ook zo zal zijn als de markt niet gaat aantrekken.

Wat moet er nog meer gebeuren?

Een verlaging van de grondprijs, een middel dat onze buren al hebben ingezet. Landerd wordt hierdoor uit de markt geprijst.

Het huidige college van B&W wil niet aan een verlaging van de grondprijzen omdat dit gevolgen heeft voor de verwachte winst. Het is zelfs mogelijk dat winst verandert in verlies.

Winsten uit het grondbedrijf zijn in het verleden ingezet om leuke investeringen te financieren. Deze mogelijkheden zullen dus minder worden als je de prijs verlaagd.

De RPP is echter van mening dat een langdurige stagnatie van de woningmarkt veel slechter is:

  1. De gemeente heeft de investeringen in nieuwbouwplannen voorgefinancierd. Als de periode van de gronduitgifte langer duurt dan gepland zorgt dit voor onverwachte hogere rentelasten die grote verliezen tot gevolg kunnen hebben. Je zag de afgelopen jaren al dat de gemeente veel geld moest reserveren om deze tegenvallers op te vangen. Dit wordt bij een langdurige stagnatie een groot probleem.
  2. Door stagnatie van de bouw moeten bouwbedrijven mensen naar huis sturen en gaan er zelfs bedrijven failliet. Werkeloosheid kost de BV Nederland veel geld en is maatschappelijk ongewenst.
  3. Door de stagnatie kunnen mensen die een woning zoeken onvoldoende worden geholpen. Deze mensen gaan soms elders wonen wat ook weer gevolgen heeft voor de leefbaarheid in Reek, Schaijk en Zeeland.

Bij een verlaging van de grondprijs is het principe “baat het niet dan schaadt het niet” van toepassing.

Als de prijsverlaging niet werkt dan blijven we zitten met de jarenlange rentelast van de investeringen.

Dat is nu ook al zo.

Als de prijsverlaging wel extra grondverkopen tot gevolg heeft dan ontvangt de gemeente inkomsten die afgetrokken worden van de investering. Dit zorgt voor een lagere rentelast.

Bouwen naar behoefte is volgens de RPP de andere belangrijke maatregel. We moeten het aanbod beter laten aansluiten bij de huidige behoefte. Als je grote kavels aanbiedt dan wordt er weinig grond verkocht. Als er vraag naar huurwoningen is dan moet je de bouw van huurwoningen mogelijk maken. Dit betekent ook dat we de bestaande plannen moeten aanpassen als dat nodig blijkt.

 

More from Uitgediept